Обследование технического состояния здания

Каждый собственник какой-либо недвижимости заинтересован в сохранении её надлежащего безопасного состояния на длительный период эксплуатации.

Даже наиболее прочный объект с течением времени изнашивается, но как выявить, какие конструкции подвержены ремонту? Именно этот вопрос решают специалисты, выполняющие комплексное обследование технического состояния здания. В обследование входит комплекс мероприятий по испытаниям, контролю и оценке состояния здания для непрерывной эксплуатации. При выполнении данного обследования выявляются различные характеристики конструкций, целесообразность капитального ремонта, делается прогноз состояния здания и сооружения, и дальнейших перспектив в их эксплуатации. 

При выполнении работ по обследованию и мониторингу технического состояния зданий исследуются части, которые наиболее важны для эксплуатации. Иногда в процессе проведения обследования требуется даже оценка геологического и геотехнического состояние участка, на котором возведен объект.

Основные задачи обследования технического состояния зданий и сооружений

Все объекты в определенные периоды должны подвергаться технической проверке. Как мы знаем, все автомобили подлежат техосмотрам, а здания в свою очередь техническому обследованию. При диагностике изучаются признаки, определяющие состояние зданий для выявления отклонений, а дефектами в свою очередь –несоответствие каким-либо параметрам. Обследование технического состояния зданий и сооружений — это уже целый комплекс мероприятий по выявлению фактических оценок, характеризующих работоспособность и определяющих целесообразность последующей эксплуатации.

Выделяются следующие задачи обследования технического состояния строительных конструкций здания:

1. Оценка технического состояния здания и инженерных систем;
2. Выявление дефектов в конструкциях, элементах отделки, инженерных системах;
3. Определение необходимости капитального ремонта всего объекта или его части.

Можно сказать, что под техническим обследованием подразумевается измерение, позволяющее гарантировать безопасность зданий, особенно это важно там, где происходят массовые скопления людей (торговые центры, аэропорты, университеты и др.). Обследование технического состояния конструкций зданий входит в структуру строительно-технической экспертизы.

Необходимая частота выполнения технического обследования

Согласно ГОСТ Р 31937-2011 устанавливаются требования как к комплексному обследованию технического состояния здания, так и мониторингу состояния сооружения.

При мониторинге заказчик сам выбирает, что именно проверить, в то время как при комплексной проверке выявляются дефекты конструкций, теплоизоляционные дефекты и обследуются коммуникации. Существуют определенные случаи, в которых проводят обследование:

• Регулярные проверки (в определенный период);
• Предупреждающие, в случаях, когда возникают основания, что объект должен быть подвергнут проверке;
• Добровольные — проводятся при желании собственника.

Первое обследование технического состояния несущих конструкций здания выполняется через 2 года после ввода здания, далее — не реже 1 раза в 10 лет. В неблагоприятных районах, где сейсмичность превышает 7 баллов, проверку нужно выполнять раз в 5 лет. Постоянный мониторинг требуют уникальные здания.

Пренебрежение такими проверками может привести к трагедии, несмотря на то, что визуально здание может казаться надежным, поэтому в целях профилактики, следует регулярно выполнять обследование.

Например, проведя анализ аварий зданий и сооружений, произошедших в 2003 году, были получены сведения, что аварии возникали из-за несоблюдения норм (34,6%), неверной технической эксплуатации (34,6%), нарушения технологии при реконструкции (11,5%), нарушения технологии при демонтаже (11,5%), низкого качества железобетонных конструкций (3,9%), превышения расчетных нагрузок (3,9%).

Необходимо также иметь в виду, что владелец должен обеспечить проход эксперту к конструкциям, в некоторых случаях потребуется даже удаление части штукатурки или элементов полов для проб и тщательного осмотра. По данным Росстата за последние два десятилетия площадь аварийного жилья увеличивалась в среднем на 1,3 млн. кв. м ежегодно.

Этапы и процедура обследования технического состояния строительных конструкций здания

Техническое обследование выполняется в определенной последовательности, включающей следующие этапы.

• Подготовительные работы:

1. сбор информации для выявления объемов работ;
2. анализ документации, разработанной при проектировании и строительстве (проектной и исполнительной), инженерно-геологических условий, ранее выданных заключений об обследовании, все данные о проведенных ранее реконструкциях, капремонтах.

• Визуальное обследование технического состояния зданий, которое включает:

1. визуальный осмотр;
2. замеры конструкций;
3. оценку условий эксплуатации;
4. проверку расчета различных конструкций;
5. начальную оценку состояния здания, при которой выявляются наиболее изношенные участки;
6. осуществление подготовки плана необходимых работ.

• Инструментальные замеры:

1. выполнение обмеров с помощью оборудования;
2. установление параметров дефектов с помощью различных инструментов;
3. выявление характеристик прочности материалов несущих конструкций;
4. определение расчетной схемы частей или объекта в целом;
5. расчет нагрузок;
6. выявление несущей способности отдельных элементов;
7. анализ данных, собранных в процессе обследования;
8. расчеты по итогам проведения комплексного обследования технического состояния здания;
9. определение причин неисправностей;

• формирование официального заключения, включающего рекомендации по поддержанию прочности.

Во время третьего этапа выполняется детальная проверка инженерных сетей и конструкций. Для этого используют следующие методы:

1. Механический;
2. Лабораторный (исследование проб материалов);
3. Физический (замеры с помощью специализированного оборудования).

Проведенная независимая строительная экспертиза СПб поможет избежать многих неприятностей.

Таким образом, по истечении всех этапов Заказчик получает отчет, где приводятся технические решения для устранения деформаций, также в данном отчете содержатся фотографии и копия лицензии фирмы, выполнявшей обследование и мониторинг технического состояния зданий. Такой пакет документов понадобится и при последующих обследованиях, а также для госстройнадзора.